Proste porady przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może przebiegać spokojnie i bez zbędnego chaosu, jeśli od początku wiesz, na co zwrócić uwagę. Poniżej zebraliśmy kilka praktycznych wskazówek, które pomogą Ci lepiej przygotować się do całego procesu.

1. Zacznij od celu, nie od konkretnej oferty

Zanim zaczniesz oglądać nieruchomości, zastanów się, do czego ma Ci służyć zakup.

Inaczej wybiera się mieszkanie do życia na stałe, inaczej drugi dom na wakacje, a jeszcze inaczej nieruchomość przeznaczoną pod wynajem.

Cel zakupu wpływa przede wszystkim na lokalizację, rodzaj nieruchomości, budżet i sposób finansowania.

2. NIE możesz wyrobić w trakcie procesu zakupu

Nie musisz mieć numeru NIE już w momencie rozpoczęcia poszukiwań czy rezerwacji nieruchomości.

NIE (Número de Identidad de Extranjero) jest numerem identyfikacyjnym cudzoziemca w Hiszpanii i będzie potrzebny na odpowiednim etapie formalizacji zakupu oraz do związanych z nim czynności podatkowych i rejestracyjnych.

Dlatego warto zaplanować jego uzyskanie odpowiednio wcześnie, ale nie musi to być pierwszy krok całego procesu. W praktyce formalności związane z uzyskaniem NIE mogą być również prowadzone przez pełnomocnika.

3. Hiszpańskie konto bankowe jest przydatne, ale nie zawsze musi być pierwszym krokiem

Hiszpańskie konto może znacznie ułatwić obsługę zakupu oraz późniejsze płatności związane z nieruchomością, takie jak media, wspólnota właścicieli czy lokalne opłaty.

Nie należy jednak traktować jego otwarcia jako uniwersalnego warunku rozpoczęcia procesu zakupu. Sposób dokonywania płatności i wymagania bankowe mogą zależeć od konkretnej transakcji oraz sposobu finansowania.

4. Do ceny nieruchomości dolicz podatki i koszty transakcji

Cena widoczna w ogłoszeniu nie jest całkowitym kosztem zakupu.

W przypadku nieruchomości na rynku wtórnym w Comunitat Valenciana standardowa stawka ITP wynosi obecnie 9%, a dla nieruchomości o wartości przekraczającej 1 000 000 € obowiązuje stawka 11%. W określonych sytuacjach mogą mieć zastosowanie inne stawki.

Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera co do zasady stosowany jest VAT w wysokości 10%, a dodatkowo może wystąpić podatek AJD. Wysokość podatków i pozostałych kosztów zawsze warto obliczyć indywidualnie przed zakupem.

Do budżetu należy również uwzględnić koszty związane m.in. z notariuszem, rejestrem, obsługą prawną oraz ewentualnym finansowaniem.

5. Przeczytaj warunki rezerwacji przed wpłatą

Rezerwacja pozwala czasowo wycofać wybraną nieruchomość z rynku i rozpocząć przygotowania do finalizacji zakupu.

Przed podpisaniem dokumentu i wpłatą środków należy dokładnie sprawdzić warunki rezerwacji, w szczególności wysokość wpłaty, termin, zasady dalszego przebiegu transakcji oraz sytuacje, w których wpłacone środki mogą zostać zwrócone lub zatrzymane.

Warunki mogą różnić się w zależności od nieruchomości, sprzedającego i konkretnej transakcji.

6. Sprawdź sytuację prawną nieruchomości

Jednym z podstawowych dokumentów jest Nota Simple z Registro de la Propiedad.

Pozwala ona sprawdzić m.in., kto figuruje jako właściciel nieruchomości oraz jakie prawa i obciążenia są ujawnione w rejestrze.

Sama Nota Simple nie zastępuje jednak pełnej analizy prawnej. Przed finalizacją zakupu warto zweryfikować również pozostałą dokumentację dotyczącą nieruchomości.

7. Nie oceniaj nieruchomości wyłącznie na podstawie tego, co widzisz

Dobry stan mieszkania czy domu nie oznacza automatycznie, że cała jego sytuacja formalna jest prawidłowa.

W zależności od rodzaju nieruchomości warto zweryfikować m.in. zgodność dokumentacji, dane rejestrowe i katastralne, ewentualne obciążenia, sytuację wobec wspólnoty właścicieli oraz legalność elementów nieruchomości.

Jeżeli stan techniczny budzi wątpliwości, można również rozważyć niezależną kontrolę techniczną.

8. Zakres dokumentów zależy od konkretnej nieruchomości

Nie istnieje jedna identyczna lista dokumentów dla każdej transakcji.

Zakres kontroli będzie inny przy nieruchomości z rynku wtórnego, nowej inwestycji, domu jednorodzinnym czy nieruchomości kupowanej z kredytem hipotecznym.

W przypadku sprzedaży budynków lub ich części co do zasady występuje również świadectwo charakterystyki energetycznej, z wyjątkami przewidzianymi w przepisach.

Dlatego dokumentację najlepiej analizować w odniesieniu do konkretnej nieruchomości, a nie wyłącznie według uniwersalnej checklisty.

9. Zakup nieruchomości i prawo pobytu to dwie różne kwestie

Samo posiadanie nieruchomości w Hiszpanii nie oznacza automatycznie uzyskania prawa pobytu.

Sytuacja pobytowa zależy m.in. od obywatelstwa kupującego oraz jego indywidualnej sytuacji. Dlatego kwestie związane z zakupem nieruchomości i legalizacją pobytu należy traktować jako dwa odrębne procesy.

Na koniec

Każda nieruchomość i każda transakcja mogą wymagać innego podejścia.

Dlatego najważniejsze nie jest wykonanie wszystkich formalności „jak najszybciej”, ale zrobienie ich we właściwej kolejności i dopasowanie procesu do konkretnej sytuacji.

Powyższe informacje mają charakter ogólny i informacyjny. Nie stanowią porady prawnej ani podatkowej. Przepisy, stawki podatkowe i wymagania mogą ulegać zmianom, a ich zastosowanie zależy od indywidualnych okoliczności transakcji.